限价房买卖,卖方违约不配合过户，买方委托周律师代理，一审法院判决卖方配合买方过户,卖方不服一审判决上诉，二审维持。

 问题的提出：限价商品房等具有一定保障、福利性质的房屋，在限售其内签订买卖合同，其效力如何？

律师意见：限价商品房等类型房屋，在限售期内交易的，属于违规交易，但买方在限售期满后主张履行合同的法院一般会支持。

下附：本律师代理的陈某与潘某等房屋买卖合同纠纷案北京市昌平区人民法院判决支持原告诉讼请求。二审维持。

法院裁判观点：虽然陈某与孙某、潘某在涉案房屋禁止交易期内进行了房屋交易，属于违规交易行为，双方应自行承担不当交易所带来的全部风险和相应后果，但陈某在购买涉案房屋后，已经支付了合同约定的大部分购房款，目前涉案房屋已经可以上市交易，已经符合过户交易的条件，孙某、潘某应当履行相应承诺，遵循诚实信用原则，配合陈某办理涉案房屋的产权过户手续，将房屋过户登记至陈某名下。

陈某与潘某等房屋买卖合同纠纷案

北京市昌平区人民法院

民事判决书（2020）京0114民初3113号

　　原告：陈某。

　　委托诉讼代理人：周旺，北京华秀律师事务所律师。

        委托诉讼代理人：王国利，北京华秀律师事务所律师。

　　被告：潘某。

　　被告：孙某（兼潘某的委托诉讼代理人）。

　　原告陈某与被告潘某、被告孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人王国利、周旺，被告孙某（兼潘某的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告陈某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同、补充协议约定义务，协助办理北京市昌平区XXX的房屋过户登记手续；2.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告于2017年5月18日与孙某签订了《房屋买卖合同》，后又与二被告签订了《补充协议》，2017年7月1日原告又与被告签订了补充协议（以下称7月1日协议）。上述合同及补充协议对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。上述合同及补充协议签订后，原告按合同的约定已经给付了被告购房款合计1830000元。根据5月18日协议第2条“房屋于2019年11月30日前按契税票日期满五年过户，如契税票无法办理过户，可按房本满五年7个工作日内办理房屋过户手续”的约定，现该房屋约定过户条件已满足，原告多次找被告协商要求其及时办理解抵手续并要求其配合过户，但被告以种种理由拖延不办理，且要求原告另行给付钱款，否则对于过户不予配合。原告多次协商未果，为维护合法权益，起诉至法院。

　　被告潘某、孙某辩称，签订合同时我并不知道限价房百分之三十五的土地出让金是以售房款总价的百分之三十五计算还是以我买房时房价的百分之三十五计算，当时并没有问得特别清楚就把合同签了，签订合同时双方口头约定总房价3160000元，按我卖给原告的房屋价款的百分之三十五预留了1000000元作为土地出让金。经了解，土地出让金并没有那么多，签订合同时对土地出让金存在误解，双方的合同应予以撤销。

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2017年5月18日，孙某（甲方、卖房人）与陈某（乙方、买房人）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于北京市昌平区XXX的房产卖给乙方，房产的建筑面积为80.89平方米；房产的成交价格为人民币2160000元，此房款包括室内原有装修、水表、电卡、防盗门、有线电视初装费；付款方式为：（1）甲乙双方于2017年5月18日签订本合同，乙方于签订合同当天向甲方支付购房定金人民币100000元。（2）甲乙双方约定2020年1月10日之前办理房屋变更手续，乙方于办理手续当天将购房全款人民币2160000元（含定金100000元）一次性交给甲方，至此甲方已收到乙方购房全款。甲方承诺于变更当天将该套房产及其全部手续移交给乙方时保证屋内设施使用功能良好。因该套房屋尚未取得北京市昌平区住房和城乡建设委员会颁发的房屋所有权证书，特此甲乙双方声明，双方均知悉该套房屋产权的法律意义，签订本合同是双方自愿行为，与其他第三方无关。本合同一经签订即具法律效力，甲乙双方均不得违约，如甲方违约，则甲方无条件将乙方的房款全部退还给乙方，并另付给乙方违约金人民币壹佰万元整；如乙方违约，则甲方从乙方所付房款中扣除人民币壹佰万元整作为违约金归其所有。合同还约定了其他内容。当日，孙某、潘某（甲方、卖房人）与陈某（乙方，买房人）又签订了《补充协议》，约定：经甲乙双方协商房屋购房款，乙方于2017年5月31日前交付甲方部分购房款1000000元，第二笔部分购房款于2017年6月30日前交付甲方，剩余部分购房款160000元于房屋过户当天支付，第二笔部分购房款为1000000元；房屋于2019年11月30日前按契税票日期满五年过户，如契税票无法办理双方过户，可按房本满五年7个工作日内办理该房屋过户手续；如果甲方未能按约定日期与乙方办理该房屋过户手续，乙方按已支付的部分购房款2000000元的50%赔偿乙方；甲方在该套房屋过户时，该房屋为北京以家庭为单位唯一住宅。该房屋2017年物业费由甲方承担，供暖费由乙方支付，之后所产生费用由乙方支付；甲方在该房屋过户前，购买的房屋手续原件交由乙方保存，过户当日乙方将该手续交还甲方；该房屋在甲方收到乙方购房款2000000元的7日内交付乙方。2017年5月31日，陈某支付孙某购房款500000元，孙某向陈某出具《收条》，内容为：已收到陈某购房款五十万元整。2017年6月7日，陈某支付孙某购房款700000元，孙某向陈某出具《收条》，内容为：今收到陈某转账购房款700000元。2017年7月1日，孙某与陈某再次签订《补充协议》，约定：经甲乙双方协商，对于坐落于昌平区XXX的房产买卖补充，甲方共收到乙方实际购房款1600000元，剩余购房款560000元于房屋过户日支付甲方；对于房屋交付时间改为过户日后7日内交付；甲方从2017年7月1日起以租金方式共计80000元，从房款剩余支付金额560000元减为480000元。2017年7月11日，陈某通过北京农商银行向孙某转账400000元。2018年2月27日，陈某通过北京农商银行向孙某转账80000元，孙某向陈某出具《收条》，内容为：今收到陈某支付购房款80000元。2018年5月10日，孙某向陈某出具《借条》，内容为：今向陈某借到人民币130000元。2019年3月28日，孙某向陈某出具《借条》，内容为：今有孙某向陈某借到人民币20000元。庭审中，双方均认可陈某已向孙某支付购房款1830000元。孙某一直未向陈某交付房屋，双方约定自2017年7月1日起至房屋过户日后7日内，陈某以租赁形式将涉案房屋出租给孙某使用，房屋租金80000元从总房款中抵扣。根据陈某提交的涉案房屋所有权证书显示，涉案房屋于2014年12月31日登记在孙某名下，房屋性质属于限价商品住房，房屋所有权人为孙某。根据相关规定，限价商品住房存在五年限售期，限售期内，房屋不得售卖。现涉案房屋产权登记已超过五年，按照规定可以上市交易。

　　需要指出，限价商品住房的上市交易需要补交相应土地出让金及税费，庭审中，陈某表示同意负担交易过程中可能产生的相关土地出让金及税费。

　　上述事实，有当事人当庭陈述及其提交的房屋买卖合同及补充协议、收条、借条、转账记录、房产证等证据在案佐证。

本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。孙某、潘某将涉案房屋出售给了陈某，陈某向孙某、潘某按照约定支付了购房款1830000元，本院认为，虽然陈某与孙某、潘某在涉案房屋禁止交易期内进行了房屋交易，属于违规交易行为，双方应自行承担不当交易所带来的全部风险和相应后果，但陈某在购买涉案房屋后，已经支付了合同约定的大部分购房款，目前涉案房屋已经可以上市交易，已经符合过户交易的条件，孙某、潘某应当履行相应承诺，履行诚实信用原则，配合陈某办理涉案房屋的产权过户手续，将房屋过户登记至陈某名下。庭审中，陈某明确表示同意承担涉案房屋过户所产生的所有税费和土地出让金，本院对此不持异议。另指出，原、被告约定将涉案房屋租赁给孙某使用，截止过户日租金为80000元，从总房款中扣除，并约定剩余房款于过户日支付孙某、潘某，现陈某已支付1830000元，扣除租金80000元，陈某还应于过户之日支付孙某、潘某剩余购房款250000元。孙某、潘某辩称，订立合同时其对土地出让金存在重大误解，双方口头商定房屋总价为3160000元，预估了1000000元作为土地出让金从总房价中予以扣除，现经了解土地出让金不足1000000元，故订立合同时其存在重大误解，合同应予以撤销，陈某对此予以否认，其主张当时双方只是口头商定孙某、潘某拿到手的净房款为2160000元，税费和土地出让金无论多少均由陈某负担，本院认为，当事人对自己的主张应提供证据予以证明，现孙某、潘某并未提供证据证明双方约定的购房款总额为3160000元，故对其该项辩解意见本院不予采信。

　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

孙某、潘某配合陈某办理坐落于XXX房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户登记至陈某名下，陈某负担相应的税费和土地出让金，于本判决生效后十五日内履行。

　　如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费12040元，由孙某、潘某负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由孙某、潘某负担，于本判决生效后七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员　安玉霞

二〇二〇年九月三十日

书记员　陈 月