房屋买卖合同中，买方迟延付款应当承担违约责任。买方委托周律师维权，海淀法院一审判决买方支付违约金15万元，二审维持。

律师观点：

1、房屋买卖合同履行过程中，买方迟延付款构成违约，卖方可根据合同约定要去其承担违约责任。

2、房屋买卖合同中关于户口迁移的约定为有效约定，卖方不履行，买方可以要求卖方承担违约责任。

下附：本律师代理的刘某等诉赵某房屋买卖合同纠纷案北京市海淀区人民法院判决支持原告诉讼请求。二审维持。

北京市海淀区人民法院

民事判决书

(2017)京0108民初11223号

　　原告（反诉被告）：刘某。

　　委托诉讼代理人：周旺，北京华秀律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：贺现理，北京华秀律师事务所律师。

　　被告（反诉原告）：赵某。

　　委托诉讼代理人：候某，北京市京悦律师事务所律师。

　　第三人：北京链家房地产经纪有限公司。

　　法定代表人：左晖，董事长。

　　委托诉讼代理人：孙某该公司职员。

　　原告刘某（反诉被告）与被告赵某（反诉原告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人周旺、贺现理，被告赵某及其委托诉讼代理人候某均到庭参加诉讼。第三人链家经纪公司经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。

　　刘某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认我与赵某签署的《房屋买卖合同》及补充协议于2017年2月17日解除；2、请求法院判令赵某支付我违约金630385元；3、请求法院判令赵某协助我办理位于北京市海淀区文慧园×号×号楼×层×的房屋所有权、土地使用权过户手续；本案诉讼费由赵某承担。事实和理由：2016年11月13日，我与赵某在链家经纪公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定我将位于北京市海淀区文慧园×号×号楼×层×的房屋出售于赵某。后我按照约定配合赵某办理了房屋所有权转移手续，但赵某未按照约定办理抵押权登记手续，导致我无法获得出售房屋的尾款。后我多次催促，但赵某拒绝履行。后我于2017年2月12日书面通知赵某要求解除双方之间的合同及补充协议，赵某于2017年2月17日签收。赵某的上述行为已经构成违约，为维护我的合法权益，特向法院起诉。

　　赵某辩称，我不同意刘某的诉讼请求。2017年1月6日双方完成房屋过户手续之后，我发现该房屋内有户口，按照合同约定刘某应当在过户后日起1日内将房屋内户口迁出，且刘某在签订房屋买卖合同时承诺该房屋内没有户口。后刘某答复我说房屋内户口无法迁出，故我决定双方在户口迁出一事协商一致之后再继续履行合同约定，办理抵押及银行放款手续，后我多次与刘某及链家经纪公司沟通，但均没有达成一致意见。我认为是刘某违约，故我不同意解除合同并本协议第四条约定承担违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。该补充协议另约定甲方承诺此房无户口。

　　上述协议签订后，双方均按照合同履行各自的义务，赵某共支付刘某购房款1885000元。2016年12月22日，中央国家机关住房资金管理中心审批通过了赵某贷款100万元的申请。双方于2017年1月6日办理了房屋过户手续。后赵某于2017年1月8日发现该房屋内有案外人徐婷芳、侯东、侯榕三人户口，其中徐婷芳与侯东为夫妻关系，侯榕为6岁学龄儿童。2017年1月9日，刘某要求赵某接收×号房屋，赵某以房屋内上述户口为由拒绝接收房屋。双方就此产生争议。

　　庭审中，刘某主张赵某一直未办理房屋抵押权登记手续，导致其无法收到房屋尾款102万元，故要求确认双方之间的房屋买卖合同及补充协议已于2017年2月17日解除并要求赵某协助办理房屋过户手续并支付相应违约金。赵某认可收到上述解除合同通知函且一直未办理抵押登记手续并支付剩余购房款102万元之事实，但以房屋过户后第二天发现房屋内有其他人户口为由主张刘某违约，进而要求刘某履行交付房屋之义务并支付未迁出户口及逾期交房的违约金。刘某认可现房屋内有案外人徐婷芳、侯东、侯榕三人户口，但主张其对上述户口存在一事并不知情，且在其购买×号房屋之前上述户口就已存在，故其并不存在违约之行为。另经本院询问，赵某表示现愿意配合办理房屋抵押登记手续并支付剩余房款102万元，其另表示购买×号房屋主要目的为投资。

　　就办理抵押权登记手续的时间，刘某主张应于过户当日办理，但因过户当天为周五，故最晚应为2017年1月9日办理。赵某则主张，因过户当天为周五，故正常情况下最早办理时间为2017年1月9日，但于2017年1月8日其发现房屋内有户口一事，故一直未予办理。

　　就户口问题，刘某向本院提交了徐婷芳的声明一份，徐婷芳于该声明中表示现户口无法迁出，其购买的位于门头沟的期房于2018年9月30日前交房，待交房之后可以将户口迁出，其亦承诺一旦有条件迁出立即迁出。赵某对上述声明不予认可。

　　本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，刘某与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，内容不违反法律规定，具有法律效力。根据双方之间的约定，赵某应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续。实际履行中，赵某一直未办理房屋抵押权登记手续并支付房屋尾款，其行为已经构成违约。但因双方合同已经履行并已完成过户手续，故赵某的上述违约行为并不能导致双方合同不能继续履行，故赵某的上述行为并不构成根本违约，且于庭审中，赵某要求继续履行合同并同意办理抵押权登记手续并支付剩余购房款，故刘某并不享有合同解除权，其发出的解除合同通知函并不能产生解除双方之间房屋买卖合同及补充协议的法律后果，现刘某要求确认双方之间的房屋买卖合同及补充协议已于2017年2月17日解除之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘某另主张赵某协助其办理×号房屋所有权、土地使用权过户手续，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘某要求赵某支付相应违约金之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额，赵某请求法院对违约金予以酌减，而刘某并未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减。

　　另依据双方之间的合同约定，刘某应于办理房屋所有权转移之日起1日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。同时刘某应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后2个工作日内将该房屋交付给赵某，如交房逾期超过15日，赵某选择退房的，刘某应按照全部已付款的20%向赵某支付违约金。根据本院查明的事实，现房屋内仍有案外人户口至今未迁出，故刘某之上述行为已经构成违约。赵某要求刘某继续履行合同交付×号房屋并支付未迁出户口违约金之诉请，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于交付房屋一节，双方均认可2017年1月9日刘某曾向赵某交付房屋，但赵某因房屋内户口问题未予接收，且结合双方之间的合同内容来看，合同中并未就赵某选择继续履行合同的情况下刘某逾期交房的违约责任进行约定，故赵某要求刘某支付逾期交房违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

　　关于违约金的数额，刘某亦请求法院对违约金予以酌减，而赵某并未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对违约金数额予以衡量酌减。

　　综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

　　一、赵某于本判决生效后三十日内向刘某支付剩余购房款1020000元，刘某于收到上述款项当日将位于北京市海淀区文慧园×号×号楼×层×号房屋腾空交还给赵某；

　　二、赵某于本判决生效后三十日内支付刘某违约金150000元；

　　三、刘某于本判决生效后三十日内支付赵某二○一七年一月二十三日至该房屋内徐婷芳、侯东、侯榕户口全部迁出之日止的未迁出户口违约金，按每天50元标准计算；

　　四、驳回刘某的其他本诉请求；

　　五、驳回赵某的其他反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本诉案件受理费30040元，由刘某负担15020元，其中5052元已交纳，剩余部分于本判决生效后七日内交纳；由赵某负担15020元，于本判决生效后七日内交纳。

　　反诉案件受理费6792元，由赵某负担3396元，已交纳；由刘某负担3396元，于本判决生效后七日内交纳。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　判　长　　秦纳杰

人民陪审员　　彭振义

人民陪审员　　董福利

二〇一七年九月二十八日

书　记　员　　于　洁